Crystal Finance nous éclaire sur ce sujet qui touche de nombreux expatriés, soit pour leurs placements financiers, soit pour leurs investissements immobiliers en France.

Un certain nombre de français, notamment chefs d’entreprises, ont décidé de s’installer aux Émirats Arabes Unis durant l’année 2012, par craintes de changements fiscaux lourds. Le phénomène est encore trop récent pour en tirer des conclusions hâtives mais il n’y a donc pas que la Suisse, la Belgique ou bien encore … la Russie à attirer les français. A noter cependant que l’alourdissement de la fiscalité française touche désormais, à la marge, les français expatriés depuis le vote des trois Lois de Finances Rectificatives 2012 et de la Loi de Finances 2013.

Cela impacte notamment les placements immobiliers. Auparavant, on ne payait pas de cotisations sociales, on payait juste des impôts fonciers (20%). Aujourd’hui, les expatriés sont assujettis aux cotisations sociales (15.5%) avec effet rétroactif au 1er janvier 2012. Dans ce contexte, certains choisissent de revendre leurs biens immobiliers à faible rentabilité pour, par exemple, réinvestir dans des SCPI à plus fort rendement (5 à 6%). C’est une option pour optimiser son patrimoine immobilier.

Pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers, une deuxième option serait d’investir dans des supports favorisant la constitution d’un déficit foncier, afin de réduire sa base imposable. Trois possibilités :

–    L’investissement dans des immeubles éligibles aux Monuments Historiques ;
–    L’investissement en démembrement (acquisition de nue-propriété) ;
–    L’investissement sur une SCPI de la catégorie « déficit foncier »

Pour ceux qui n’ont pas encore d’actif immobilier mais qui cherchent impérativement à placer leur épargne dans la pierre française, il y a plusieurs solutions à envisager:

– L’investissement dans un bien immobilier bénéficiant du statut de La Location Meublée (ex : appartement à la montagne ou au bord de la mer type Pierre & Vacances). Ce type de produit permet notamment de récupérer la TVA (19.6%) et de se garantir des loyers via un bail commercial.
– L’investissement en nue-propriété (mentionné précédemment). C’est l’usufruitier qui prend en charge tous les frais de gestion, d’entretien et de réparation. Le nue-propriétaire de son côté profite d’une optimisation fiscale (pas de revenus donc pas d’impôts ni de prélèvements sociaux, mais également pas d’ISF) et récupère à terme (10 ans, 15 ans, …) la totalité du bien.
– L’investissement dans des SCPI qui, certes supportent désormais des prélèvements sociaux, mais offrent les meilleurs niveaux de rentabilité de la sphère immobilière.

Dans tous les cas de figure, les taux d’intérêt sont aujourd’hui au plus bas, ce qui rend d’autant plus attractif les investissements immobiliers montés à crédit, grâce à l’effet de levier. Et cela permet donc de contrebalancer l’alourdissement de la fiscalité.

Crystal Finance propose toute une gamme de produits immobiliers, comme ceux cités ci-dessus, ainsi qu’une gamme de produits financiers (dont nous aborderons les problématiques dans un prochain article)

Durcissement des droits de mutation à titre gratuit

Depuis le 18 août 2012, dans le cadre des successions, l’abattement entre un parent et son enfant a été réduit de 159 325 € à 100 000 €. De plus, le délai de rappel fiscal qui remet les compteurs de l’abattement à zéro est porté à 15 ans contre 10 ans auparavant.

Néanmoins, préparer la transmission de son patrimoine par des donations reste pertinent sur le plan fiscal. En effet, il est toujours intéressant de profiter de l’abattement général de 100 000 € et de celui de 31 865 € sur les donations de sommes d’argent. Pour des patrimoines importants, il conviendra de se destituer plus tôt de ses actifs afin de répéter l’opération dans le temps et garder une efficacité fiscale. Suivant les objectifs, des mesures devront être prises au moment de l’acte pour conserver des droits sur les actifs transmis (démembrement, structure sociétaire du type SCI, …).


Quelques remarques complémentaires :

–    Eviter de fermer son compte bancaire en quittant la France, cela pourra être très utile pour monter une opération immobilière. Dans tous les cas de figure, Crystal Finance a développé des partenariats avec les principales banques françaises pour permettre aux expatriés français d’avoir accès au crédit et financer tout projet immobilier ;
–    La majorité des expatriés français présents aux EAU le sont pourseulement quelques années. Il est donc crucial de préparer son retour au plus tôt, notamment en regard des nouvelles lois votées cet été sur la transmission de son patrimoine ;
–    La convention fiscale avec les EAU demeure très favorable, notamment pour les revenus financiers (dividendes, plus-values, …). Elle peut même, dans certains cas permettre de sortir ses biens immobiliers de l’ISF !Et nous ne pensons pas que cette convention sera dénoncée dans un proche ou moyen avenir, d’autant plus qu’elle concerne autant les Français que les Émiratis.
–    Les modalités de l’ISF ont été ajustées en fin d’année : pour 2013, le seuil d’imposition est maintenu à 1,3 million d’euros avec un barème qui démarre à 800 000 € de patrimoine net taxable.


Bref, vous l’aurez compris, il devient plus que jamais important d’avoir un conseiller, tel que l’équipe de Crystal Finance, sur nos placements en France car la fiscalité change très souvent (4 lois de Finances Rectificatives en 2011 sous Sarkozy, 3 en 2012 sous Hollande), rarement dans le bon sens. Par exemple, pendant les dernières  vacances de Noël, des lois ont été mises en place pour notamment taxer les logements vacants ou bien encore mettre en place des taxes supplémentaires sur les plus-values immobilières (au-delà de 50 000 € de plus-value). Il faut donc être bien conseillé pour éviter les grosses erreurs d’épargne.

Crystal Finance Middle East (CFME), est implanté depuis dix-neuf ans aux Emirats Arabes Unis. L’équipe est composée de 7 Conseillers en Gestion de Patrimoine (5 basés à Dubaï et 2 à Abu Dhabi) et opère sur tout le GCC.
Bénéficiant de l’effet de taille du groupe Crystal Finance (150 personnes dont 100 commerciaux à travers le monde), CFME obtient pour ses clients des avantages tarifaires auprès de ses fournisseurs (promoteurs immobiliers, compagnies d’assurance, sociétés de gestion, …) et des taux attractifs auprès de ses banques partenaires.
Depuis son siège à Montpellier, 50 personnes assurent l’instruction et le suivi des dossiers, via notamment une équipe de 5 Ingénieurs Patrimoniaux. Le spectre de clientèle est très large : du jeune diplômé fraîchement embauché qui épargne 300 euros par mois sur un contrat d’assurance vie à l’entrepreneur qui dispose d’un patrimoine de plusieurs millions d’euros. A noter que la rémunération de conseil est faite par rétrocession en tant qu’intermédiaire.



Contact :
Frédéric Boiffin,
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