Est-ce une bonne idée d’investir à Dubai ? Vous vous intéressez peut-être à l’état du marché immobilier à Dubai, et plus particulièrement aux programmes immobiliers sur plan proposés par des promoteurs immobiliers. Mais alors que faut-il prendre en compte, et comment se repérer parmi toutes les offres en cours et à venir ?

En 2023, plus de 100 000 lots immobiliers étaient en construction à Dubai. L’émirat, soutenu par sa croissance, ne ralentit pas, et le marché de l’immobilier en est un des exemples !

Pour nous répondre, nous avons rencontré Greg Charbein, Associate Director chez McCone Properties à Dubai, en charge des clients francophones. Il nous livre ses conseils et un exemple concret d’investissement sur plan !

1) Le choix des opérations et des promoteurs immobiliers à Dubai

A Dubai, il existe un grand nombre de promoteurs immobiliers. En effet, certains sont gouvernementaux, d’autres privés, petits ou grands, spécialisés ou multidisciplinaires.
Les « sales centers » des promoteurs offrent souvent une expérience « grandiose et impressionnante », avec des équipes expérimentées dédiées exclusivement à la vente de leurs produits sur plan.

En fonction de la stratégie d’investissement définie, certains promoteurs correspondront mieux que d’autres. Et afin de réussir à naviguer à travers cette abondance de programmes et de promoteurs immobiliers (et éviter les mauvaises surprises), il peut être bénéfique d’être accompagné par un agent immobilier, celui-ci n’étant pas contraint de vendre uniquement les produits d’un seul promoteur.
De plus, l’agent immobilier saura poser les bonnes questions aux équipes de vente, guidera dans les choix par rapport aux objectifs fixés, tout en sécurisant le lot approprié.

2) D’autres critères à prendre en compte si vous avez pour projet d’acheter à Dubai dans du neuf

• L’évaluation de la zone et du projet :

En étudiant d’abord les différents quartiers de Dubai et en définissant où vous avez envie d’investir ou non. Si une nouvelle communauté se créé, il peut être intéressant de se rendre plusieurs fois sur place ou au moins aux alentours pour voir comment celle-ci est « ravitaillée », s’il y a des projets d’infrastructures à venir et pour estimer au mieux la qualité de vie.

Sur le projet en lui-même, il est important d’avoir les plans détaillés afin d’en comprendre tous les aspects, que ce soient la superficie, les équipements et les finitions, pour s’engager en toute connaissance de cause !

• L’aspect financier :

Une fois que le budget a été défini, estimez vos options de financement à Dubai et de crédit immobilier le cas échant. Nous vous recommandons également de bien analyser les échéanciers de paiement et de voir comment ceux-ci se combinent avec votre budget et vos autres dépenses à venir.

• L’aspect légal et réglementaire :

Ici il est important de bien comprendre les aspects légaux de l’achat sur plan à Dubai, et pourquoi pas se faire accompagner pour cela, notamment au niveau des contrats.

• Le potentiel de votre investissement :

En fonction de l’objectif fixé pour cet achat, évaluez le potentiel du bien que vous achetez.
Pour une revente, tentez d’apprécier le potentiel de plus-value du bien et si vous souhaitez le mettre en location, estimez les rendements locatifs dans le quartier que vous aurez choisi.

3)  Programme immobilier sur plan à Dubai : étude de cas d’un investissement réussi

Greg Charbein nous fait part ici du cas d’un client français dont le projet remonte à quelques années. L’acheteur n’avait pas de réelle stratégie de placement et cherchait un bien au rendement correct (à partir de 6%), et une appréciation de sa valeur.
A cette époque, l’offre concernant les villas à Dubai était clairement insuffisante face à la demande, le COVID étant passé par là.

Greg, qui est né et a grandi à Dubai, a vu la métamorphose de la ville, et a pu anticiper le succès d’un programme en particulier : celui de Murooj Al Furjan. Un programme sous-estimé sur le marché car sa localisation à l’époque était mal perçue.

Son choix s’est porté sur 3 critères :

• La localisation stratégique du programme, entre trois zones économiques puissantes, et à seulement 8 minutes de Dubai Marina,
• Un promoteur gouvernemental garantissant sécurité et qualité, avec des terrains et des espaces habitables modernes et spacieux,
• Un prix au mètre carré 25% à 35% inférieur à la concurrence, justifié par une mauvaise interprétation de la localisation.

Trois ans plus tard, le résultat parlait de lui-même : le bien a été revendu à la fin de sa construction, avec une marge brute de 56% et un retour sur investissement de 141%.
Et en cas de location, le rendement net annuel aurait été estimé à 9,2%.