L’environnement économique français

Ce n’est pas un secret, notre pays connait une des pires situations économique depuis l’après-guerre.

La question est de savoir si cet environnement négatif nuit aux flux migratoires de la population expatriée dans les deux sens ? Ceux qui partent sont en effet toujours plus nombreux, ce qu’il est facile de comprendre, mais ceux qui reviennent seront-ils toujours « légions » ?

La piètre image de notre pays va-t-elle affecter les décisions d’investissement des expatriés français ?
Pour autant le marché résiste bien alors en cas de rebonds…… Le vrai risque réside dans une situation déflationniste persistante. La non revalorisation des retraites de base promise par le Premier Ministre et finalement non tenue sur la justification d’une trop faible hausse des prix en est le témoignage. Quelle en sera la conséquence sur la demande ? La déflation à ce titre peut-être une aide au Budget de l’Etat ou son fossoyeur…

Le schéma inflationniste s’il a souvent été favorable à l’immobilier ne semble pas réunir les suffrages donc il faut Acheter…et s’Endetter.

Le marché immobilier lui-même :

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) et la loi DUFLOT sont les principales responsables du blocage du marché immobilier depuis 2012. Nos élus dont la marotte de vouloir réguler la vie de leurs concitoyens est en train de subir le détricotage méticuleux du gouvernement pour réduire l’ampleur du désastre. Quelques chiffres stupéfiants : les lois SCELLIER et BESSON généraient 100 à 130 mille transactions par an, la loi DUFLOT, 26 mille : le « bide » avec toutes conséquences sur les dépôts de permis de construire, les mises en chantier et les recettes de TVA pour l’État.

Si le marché de l’habitation souffre actuellement du fait de ces décisions politiques, certaines niches sont préservées, comme la location meublée qui bénéficie en plus d’une absence de prélèvements sociaux sur les recettes en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non visées par la loi de finance rectificative du 16 août 2012.

Il n’en va pas de même de l’immobilier d’entreprise qui a subi une hausse de 73% sur le premier semestre à 11,5 milliards d’euros investis. Les rendements primes (par comparaison avec l’OAT 10 ans) se situent à 4% pour Paris QCA et 5,75% pour le reste de cette classe d’actifs, bureaux et commerces en pieds d’immeubles, de quoi faire rêver les investisseurs en quête de sécurité et de performance à moindre risque.
Les gérants de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont atteint des niveaux de collecte historique avec des rendements nets investisseurs d’en moyenne 5,15% et supérieurs à 6% pour les instruments spécialisés : le rêve !

Le Financement :

Que dire de la courbe des taux français où là encore leur attractivité incite à l’endettement. S’endetter entre 2,5% et 4,5% à taux fixe suivant l’objectif et la durée doit être un choix prioritaire en affectant ses liquidités à d’autres projets.
C’est sans doute sur l’accès au crédit que les efforts doivent être faits car les contraintes du dispositif Bâle III ont « asséché » l’octroi au crédit par l’immobilisation des ressources courtes affectées à des opérations longs termes.

La notion de prévoyance familiale propre à la France au-travers de l’Assurance Décès Invalidité (ADI) assure une protection contre les aléas de la vie.

C’est donc une nouvelle fois sur la fiscalité que la différence se fera. Or, peu de changement en 2014 !

Aspects civils et Fiscalité :

Il existe une multitude de dispositifs qui permettent d’optimiser le rendement interne d’un investissement immobilier. Lequel sera le bon pour vous ? Seule une étude détaillée de la situation de l’investisseur dont la base n’est autre qu’une déclaration de revenus, associée à un objectif économique déterminé ou déterminable, est la clé du succès.

Il est encore possible de se construire du patrimoine immobilier en France sans subir la confiscation

Comment choisir entre une solution civile comme l’usufruit temporaire, l’achat en Nue-Propriété et une solution fiscale pas toujours éligible pour les Français non résidents, telle que la loi Pinel (ex-Duflot) ou la loi Malraux, la Location Meublée, la loi sur les Monuments Historiques ou encore le régime de droit commun en Déficit Foncier et autres. Ces solutions peuvent-elles être accessibles aux non-résidents: pas simple !

A cela se rajoute les questions de transmission patrimoniale à ses ayants-droits, règles bien construites dans le Code Civil et avantageuses dans le Code Général des Impôts.

Les choix souvent fait lors du mariage peuvent lourdement impacter les décisions futures. La question de la mutabilité du régime matrimonial (depuis 1992) comme du règlement européen sur les successions applicables à compter du 17/08/2015 sont à prendre en considération dans des choix de vie ou l’élément d’extranéité peut aboutir à l’inverse de la décision souhaitée.

Expatrié Un Jour/Expatrié Toujours ?

La difficulté à se projeter dans l’avenir est au niveau de l’attractivité actuelle de notre pays purement factuelle. Qu’en sera-t-il dans 10, 30, 50 ans…..

Pour autant les statistiques des flux migratoires ne témoignent pas d’un désamour car il fait bon vivre dans notre pays. A la retraite souvent, voire pour des raisons professionnelles, la France par sa structure géographique, culturelle, administrative est une promesse de « bon vivre ».

Alors franchir le guet en orientant son épargne vers des instruments immobiliers étrangers pourrait devenir un casse-tête fort coûteux.

Nous sommes rentrés dans une nouvelle ère, où l’échange d’informations et l’assistance administrative entre États vont devenir la règle et qu’un patrimoine disséminé engendrera des coûts déclaratifs considérables sans évaluer les risques locatifs d’une gestion à distance dès qu’un locataire indélicat surviendra.

Notre marché immobilier est ainsi fait qu’il est accessible, varié par ses dispositifs, disposant de solutions de financements à taux fixe, sécurisé par l’intervention du Notaire, autant de garde-fous qui plaident en sa faveur.

Si l’immobilier baisse c’est une excellente nouvelle pour les français, les investisseurs, et c’en est une bien mauvaise pour l’État. Alors n’hésitez pas à investir en immobilier avec le levier du crédit qui s’avèrera votre meilleur allié en cas de déflation car les taux d’intérêt seront bas et votre meilleur partenaire si l’inflation reprend car les taux remonteront et vous serez amenés à rembourser le crédit avec un intérêt négatif. Même si ce scénario des années 80 est peu réaliste, la construction patrimoniale passe par la composante immobilière dans un environnement fiscal instable que seul le crédit permet de neutraliser. Faites-vous accompagner par des professionnels susceptibles de bien comprendre votre réflexion et vos besoins.

A propos d’Equance :

Equance est une société de Conseil en Gestion Privée proposant des prestations allant du conseil en gestion de patrimoine, au suivi fiscal et à la mise en œuvre de solutions pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 40 pays. Forte des 20 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans les prestations de Conseil en Gestion Privée des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 100 000 Euros, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, etDidier Bujon, Directeur Général. Et aux Émirats la branche Equance est représentée par Laurence et Laurent Peney . Depuis peu, une branche a ouvert à Abu Dhabi avec Sarah Lenglart diplômée en notariat Français avec une spécialisation en droit international et fiscalité
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Pour en savoir plus :
Laurence Peney
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