La propriété d’un bien est un droit qui comprend l’usage, la jouissance et la disposition de celui-ci.  Le code civil subdivise la propriété en deux éléments distincts l’usufruit et la nue propriété, l’un plus l’autre formant la pleine propriété.

L’usufruit est la somme du droit d’usage et du droit de jouissance. La nue propriété est le droit d’en disposer librement.

Le démembrement consiste à diviser ces deux parties distinctes.
– Le démembrement peut porter sur tous les biens, immeubles ou meubles. Il se détermine soit par le terme de la durée prévue au contrat (usufruit temporaire), soit par le décès de l’usufruitier (usufruit viager).On peut démembrer : un bien immobilier (appartement ou immeuble), des valeurs mobilières, les parts d’une société civile de portefeuille.
Il peut prendre la forme : d’un contrat entre deux parties, d’une donation familiale, d’une succession
Il prend fin avec le décès de l’usufruitier s’il est viager ou au terme du contrat entre les deux parties s’il est temporaire.

Le nu-propriétaire a la propriété et le droit de disposer du bien, mais ce droit ne lui en autorise ni la jouissance, ni la perception des fruits (les loyers s’il s’agit d’un logement donné en location). ?On devient nu-propriétaire en achetant la nue-propriété d’un bien, ou en cèdant l’usufruit d’un bien détenu. Le démembrement de propriété étant temporaire, le nu-propriétaire récupère sans formalité ni taxation au terme de l’usufruit la pleine propriété du bien.

Le nu propriétaire a le droit de disposer du bien, de le vendre. il n’est plus en charge de  la gestion locative du bien, les travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. les travaux de grosses réparations sont à sa charge
Les relations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier  sont fixées contractuellement lors du démembrement ou lors de l’acquisition de la nue-propriété.

Acheter en nue-propriété

• Les français aiment investir dans l’immobilier qu’ils considèrent comme une valeur refuge. Ce qui ne les empêchent pas d’être méfiant face au problème locatif potentiel. Acheter en Nue propriété est une solution d’accéder à la propriété sans se soucier de la gestion et du risque locatif.
• L’achat d’un bien en nue-propriété permet également de se constituer un patrimoine immobilier en diminuant l’investissement initial. En déboursant une partie seulement de la valeur totale du logement, il est ainsi possible de limiter ses engagements financiers (crédit bancaire nécessaire moins important). En effet, en fonction de la durée de l’usufruit temporaire , vous payer votre bien entre 50% et 60% du prix en pleine propriété.??
• En contrepartie, vous ne percevez pas les loyers pendant la durée du démembrement.

Cependant, ne pas encaisser les loyers vous permet d’échapper à :

– la pression fiscale progressant chaque année, puisque votre revenu imposable augmente avec la baisse des intérêts financiers remboursés.

– la gestion locative qui a un coût et vient gréver la rentabilité de votre investissement

– des loyers impayés qui sont un risque majeur dans un investissement locatif

L’optimisation fiscale du nu-propriétaire

• la valeur du bien n’est pas comprise dans l’assiette de l’I.S.F
• le capital emprunté est inscrit au passif de l’I.S.F
• les intérêts d’emprunts sont déductibles d’autres revenus fonciers selon le régime de droit commun
• la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier
• les dépenses liées aux  grosses réparations sont déductibles des revenus fonciers d’autres immeubles possédés en pleine propriété
• il ne perçoit aucun revenu (loyers) donc pas de taxation.

La nue propriété  permet de réduire de facto les droits de mutations qui sont calculés uniquement sur la part de la nue propriété  représentant de50 à 60% de la valeur totale du bien,.


Acquérir une nue propriété permet de préparer sa retraite en acquérant un appartement bien situé à un coût raisonnable.


François Palmesani
Consultant
Pierre et Placements
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