Achat immobilier à Dubai : les 5 conseils d’un agent pour devenir propriétaire !
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La rédaction- 14 minutes read
Que ce soit pour vivre à Dubai, ou pour investir, un achat dans l’immobilier est peut-être la prochaine étape de votre projet de vie ? L’émirat a récemment établi un cadre réglementaire et a numérisé les processus de transfert de propriété entre les différentes parties. Un contexte qui a rendu l’investissement immobilier à Dubai plus efficace, transparent et sécurisé.
Mais s’il est aujourd’hui plus simple d’acheter un bien immobilier aux Émirats arabes unis qu’ailleurs, l’opération peut néanmoins sembler intimidante et voire tourner au cauchemar.
Comment devenir propriétaire à Dubai ? Investir à Dubai est-il une bonne idée ? Afin de répondre à ces questions, et d’éviter de se mettre dans une situation financière ou psychologique difficile, nous avons demandé à Greg, agent immobilier chez McCone Properties, de nous donner ses 5 conseils pour acheter sereinement un bien immobilier à Dubai.
Voici donc les 5 conseils de Greg, agent immobilier, pour investir à Dubai :
1) Bien choisir son agent immobilier :
Le métier d’agent immobilier à Dubai est accessible à tous, et beaucoup de ceux qui exercent en tant que tel ne sont là que temporairement. Il est donc important de sélectionner soigneusement son agent immobilier, notamment selon 2 critères : ses années de présence à Dubai et son ancienneté en tant qu’agent immobilier. En effet, l’objectif est de trouver un professionnel dont l’immobilier constitue la carrière principale et qui sera capable de vous guider efficacement, notamment lors de la revente de votre bien.
Lors de vos échanges, n’hésitez pas à le challenger, vérifiez que les informations qu’il vous donne sont cohérentes, et non simplement issues d’un “pitch” de vente préétabli.
2) Connaître les critères d’un bon investissement immobilier
Que ce soit pour un achat immobilier sur plan ou sur le marché secondaire, voici les critères que Greg analyse avant de proposer un bien à un client :
• L’emplacement du bien immobilier : Une évidence et pourtant ce n’est pas le même raisonnement qu’en Europe.
Car Dubai, à la différence de la plupart des villes, a la particularité de ne pas avoir qu’un centre-ville. Les différents quartiers de Dubai sont très bien reliés entre eux, ce qui vous donne une vraie palette de choix en fonction de vos centres d’intérêt.
• Le prix : Une évidence ici aussi, et pourtant, budget et prix sont souvent confondus ! En immobilier, il n’y a que le prix au mètre carré qui est important.
Les questions à se poser sont par exemple : Quel est le prix au m² dans la même zone ? Quel est le prix au m² d’un produit de la même catégorie mais d’un promoteur différent ? C’est ce genre d’indicateurs qui vous donnera la valeur réelle du bien en question.
• Le rendement : Pour définir combien cet investissement à Dubai vous rapportera et si l’opération est rentable !
Que vous achetiez pour y vivre ou pour faire du rendement, cet indicateur est aussi important que l’emplacement et le prix.
Il se calcule de la façon suivante : ((rente annuelle – couts) / prix d’achat) *100.
A titre d’exemple, sur les biens immobilier “secure” (qui correspondront à une stratégie d’investissement prudente ou conservatrice) en Europe, les rendements vont de 3.5% à 4.5% net.
Alors qu’à Dubai, vous devez chercher au minimum un rendement de 6%.
Plus votre bien est « secure » moins élevé sera le rendement. A contrario un rendement sera plus lucratif pour un bien plus “risqué”.
En général plus le bien est « secure », mieux il est localisé alors que les biens moins « secure » seront plutôt dans des zones plus éloignées du (des) centre(s).
• Le projet : étudiez le projet dans lequel vous investissez !
Quelles sont les aménagements et services que le projet vous offre (piscine, salle de sport, supermarchés etc.) ? Qui est le promoteur et quelles sont ses références ? Quel est l’historique de ses projets précédents et sont-ils toujours autant prisés aujourd’hui ? Le projet et le bien immobilier sont-ils complets ?
• La liquidité : Greg entend par là la facilité avec laquelle il sera possible de revendre un bien.
Lorsque vous pensez à acheter, il faut aussi et surtout songer à la revente. Et évidemment, les biens les plus liquides sont ceux qui sont les mieux localisés.
3) Définir ses objectifs d’achat immobilier à Dubai
Pour savoir si cela vaut la peine d’acheter aux Emirats, il faudra évaluer la durée anticipée de votre investissement (1 an, 5 ans, 10 ans…).
Si vous achetez pour y vivre, il s’agira de déterminer combien ce même bien immobilier vous coûterait à la location sur la durée que vous avez déterminée.
Par exemple : une location à 200 000 AED/an vous coûtera 1 million AED au bout de 5 ans.
Ici, la question à se poser : est-ce que ce même bien immobilier perdrait 1 million AED de sa valeur au bout de 5 ans ?
4) Prendre en compte les prêts hypothécaires
Vous ne pouvez acheter avec un prêt hypothécaire que des propriétés dont la construction est aboutie.
Pour un bien neuf qui va être livré, vous pouvez emprunter à partir du moment où le Dubai Land Department (DLD) aura émis le certificat de construction. Si vous travaillez pour une société établie aux Emirats, la valeur de votre prêt dépendra évidemment de votre salaire, ainsi que du nombre de personnes à votre charge et d’autres prêts bancaires que vous pourriez avoir.
Enfin le montant du dépôt dépend de la valeur du bien. En règle générale, si la valeur du bien est inférieure à 5 millions AED, l’apport sera de 20% contre 30% pour un bien d’une valeur supérieure à 5 millions AED.
Le conseil de Greg ici serait d’approcher un conseiller hypothécaire qui vous proposera les meilleures offres bancaires du moment, ce qui vous fera économiser des sommes non négligeables.
5) Bien ficeler son contrat immobilier
Donnez-vous le temps ! La durée du contrat dépend du mode de paiement de la propriété (cash à hypothèque / hypothèque à hypothèque / cash à cash). En fonction de cela, vous devrez avoir un contrat valable entre 1 à 3 mois.
En fonction du client que Greg représente, il va aussi ajouter ou retirer des clauses nécessaires à la protection de celui-ci.
Un point important à ne pas oublier : si le bien que vous achetez est loué, assurez-vous de recevoir les chèques de la rente prorata à votre nom (en tant que nouveau propriétaire) le jour du transfert.
Et son dernier conseil : chaque cas est particulier, Greg vous invite à le contacter pour mettre le tout en pratique !
Pour en savoir plus, contactez Greg :
Greg Charbein de McCone Properties
Tel. +971 50 996 8784
Site internet : ICI
Instagram : ICI
Son interview : ICI
